Etliche Immobilienverkäufer versuchen ihre Kaufinteressenten zum Kauf einer Immobilie mit dem Argument des Inflationsschutzes zu überzeugen. Doch schützt die Kapitalanlageimmobilie tatsächlich vor Kaufkraftverlust und Inflation?
Bei derzeitigen Inflationsraten von mehr als 9 Prozent, muss dies ganz klar verneint werden. Bei finanzierten Objekten kann der Kaufkraftverlust selbst dann nicht kompensiert werden, wenn die Geldentwertung wieder ihr Normalniveau von 2% erreicht hat. Der alljährliche von der Postbank veröffentlichte Wohnatlas gibt Aufschluss. Hierin enthalten die Prognose der Preisentwicklungen in den „Big Seven“ 2021-2035.
Reales durchschnittliches Preiswachstum pro Jahr in Prozent
Rang |
Stadt |
Preistrend in % |
Preis pro qm 2021* |
1 | München | 2,19 | 9.731,59 |
2 | Frankfurt am Main | 1,59 | 6.583,11 |
3 | Köln | 1,35 | 4.897,50 |
4 | Stuttgart | 1,31 | 5.344,61 |
5 | Berlin | 1,01 | 5.527,53 |
6 | Düsseldorf | 0,93 | 5.361,27 |
7 | Hamburg | 0,65 | 6.488,89 |
* Wohnungen im Bestand in Euro
Quellen: VALUE AG (empirica-systeme Marktdatenbank), Statistisches Bundesamt, Berechnungen HWWI
Kaufnebenkosten und Zinsen nicht unberücksichtigt lassen
Zudem müssen Käufer von Kapitalanlageimmobilien die Kosten in Höhe von ca. 10 Prozent für den Erwerb eine Immobilie, sowie die Zinsbelastung durch ein Darlehn finanziertes Objekt von der Wertentwicklung in Abzug gebracht werden.
Ein Beispiel mit Fremdfinanzierung:
Immobilienpreis | 500.000,- Euro | ||
Kaufnebenkosten | einmalig ca. 45.000,- Euro | ||
Darlehnszins in 15 Jahren bei 70% Fremdfinanzierung 1% Tilgung, 3,75 % eff. Zins p.a. |
p.a. ca. 12.000,- Euro | ||
Instandhaltungskosten & Steuern | p.a. ca. 2.500,- Euro | ||
Mieteinnahmen | p.a. ca. 12.000,- Euro | ||
Wert der Kapitalanlage | 2% Wertsteigerung | Wert der Anlage nach Preissteigerung | |
1. Jahr | 452.500,00 € | 9.050,00 € | 461.550,00 € |
2. Jahr | 459.050,00 € | 9.181,00 € | 468.231,00 € |
3. Jahr | 465.731,00 € | 9.314,62 € | 475.045,62 € |
4. Jahr | 472.545,62 € | 9.450,91 € | 481.996,53 € |
5. Jahr | 479.496,53 € | 9.589,93 € | 489.086,46 € |
6. Jahr | 486.586,46 € | 9.731,73 € | 496.318,19 € |
7. Jahr | 493.818,19 € | 9.876,36 € | 503.694,56 € |
8. Jahr | 501.194,56 € | 10.023,89 € | 511.218,45 € |
9. Jahr | 508.718,45 € | 10.174,37 € | 518.892,82 € |
10. Jahr | 516.392,82 € | 10.327,86 € | 526.720,67 € |
11. Jahr | 524.220,67 € | 10.484,41 € | 534.705,09 € |
12. Jahr | 532.205,09 € | 10.644,10 € | 542.849,19 € |
13. Jahr | 540.349,19 € | 10.806,98 € | 551.156,17 € |
14. Jahr | 548.656,17 € | 10.973,12 € | 559.629,29 € |
15. Jahr | 557.129,29 € | 11.142,59 € | 568.271,88 € |
Nach Ablauf der 15 Jahre Zinsfestschreibung hat die Kapitalanlage einen Wert von ca. 570.000,- Euro und die Rendite beträgt in etwa 14 Prozent. Das wäre unter Berücksichtigung der Mieteinahmen (unversteuert) und nach Abzug der Zinsen, Kosten, sowie Steuern (für die Immobilie, nicht für die Mieteinnahmen), eine jährliche Wertentwicklung von 0,93 Prozent und eine Restschuld von ca. 280.000,- Euro. Unberücksichtigt bleiben eventuelle Mietausfälle oder sonstiger zeitlicher Aufwand.
Ein Beispiel ohne Fremdfinanzierung:
Immobilienpreis | 500.000,- Euro | ||
Kaufnebenkosten | einmalig ca. 45.000,- Euro | ||
Instandhaltungskosten & Steuern | p.a. ca. 2.500,- Euro | ||
Mieteinnahmen | p.a. ca. 12.000,- Euro | ||
Wert der Kapitalanlage | 2% Wertsteigerung | Wert der Anlage nach Preissteigerung | |
1. Jahr | 464.500,00 € | 9.290,00 € | 473.790,00 € |
2. Jahr | 483.290,00 € | 9.665,80 € | 492.955,80 € |
3. Jahr | 502.455,80 € | 10.049,12 € | 512.504,92 € |
4. Jahr | 522.004,92 € | 10.440,10 € | 532.445,01 € |
5. Jahr | 541.945,01 € | 10.838,90 € | 552.783,91 € |
6. Jahr | 562.283,91 € | 11.245,68 € | 573.529,59 € |
7. Jahr | 583.029,59 € | 11.660,59 € | 594.690,18 € |
8. Jahr | 604.190,18 € | 12.083,80 € | 616.273,99 € |
9. Jahr | 625.773,99 € | 12.515,48 € | 638.289,47 € |
10. Jahr | 647.789,47 € | 12.955,79 € | 660.745,26 € |
11. Jahr | 670.245,26 € | 13.404,91 € | 683.650,16 € |
12. Jahr | 693.150,16 € | 13.863,00 € | 707.013,17 € |
13. Jahr | 716.513,17 € | 14.330,26 € | 730.843,43 € |
14. Jahr | 740.343,43 € | 14.806,87 € | 755.150,30 € |
15. Jahr | 764.650,30 € | 15.293,01 € | 779.943,30 € |
Ohne Fremdfinanzierung hat die Kapitalanlage nach Ablauf der 15 Jahre Anlagedauer einen Wert von ca. 780.000,- Euro und die Rendite beträgt in etwa 56 Prozent. Das wäre unter Berücksichtigung der Mieteinahmen (unversteuert) und nach Abzug der Kosten, sowie Steuern (für die Immobilie, nicht für die Mieteinnahmen), eine jährliche Wertentwicklung von 3,73 Prozent. Diese Ergebnis ist allerdings nur dann zu erzielen, wenn die Immobilie in einer Region wie München erworben wird. Unberücksichtigt bleiben eventuelle Mietausfälle oder sonstiger zeitlicher Aufwand.
Ein Beispiel ohne Fremdfinanzierung und 1% Wertseigerung:
Immobilienpreis | 500.000,- Euro | ||
Kaufnebenkosten | einmalig ca. 45.000,- Euro | ||
Instandhaltungskosten & Steuern | p.a. ca. 2.500,- Euro | ||
Mieteinnahmen | p.a. ca. 12.000,- Euro | ||
Wert der Kapitalanlage | 1% Wertsteigerung | Wert der Anlage nach Preissteigerung | |
1. Jahr | 464.500,00 € | 4.645,00 € | 469.145,00 € |
2. Jahr | 478.645,00 € | 4.786,45 € | 483.431,45 € |
3. Jahr | 492.931,45 € | 4.929,31 € | 497.860,76 € |
4. Jahr | 507.360,76 € | 5.073,61 € | 512.434,37 € |
5. Jahr | 521.934,37 € | 5.219,34 € | 527.153,72 € |
6. Jahr | 536.653,72 € | 5.366,54 € | 542.020,25 € |
7. Jahr | 551.520,25 € | 5.515,20 € | 557.035,46 € |
8. Jahr | 566.535,46 € | 5.665,35 € | 572.200,81 € |
9. Jahr | 581.700,81 € | 5.817,01 € | 587.517,82 € |
10. Jahr | 597.017,82 € | 5.970,18 € | 602.988,00 € |
11. Jahr | 612.488,00 € | 6.124,88 € | 618.612,88 € |
12. Jahr | 628.112,88 € | 6.281,13 € | 634.394,01 € |
13. Jahr | 643.894,01 € | 6.438,94 € | 650.332,95 € |
14. Jahr | 659.832,95 € | 6.598,33 € | 666.431,27 € |
15. Jahr | 675.931,27 € | 6.759,31 € | 682.690,59 € |
Ohne Fremdfinanzierung hat die Kapitalanlage nach Ablauf der 15 Jahre Anlagedauer einen Wert von ca. 680.000,- Euro und die Rendite beträgt in etwa 36 Prozent. Das wäre unter Berücksichtigung der Mieteinahmen (unversteuert) und nach Abzug der Kosten, sowie Steuern (für die Immobilie, nicht für die Mieteinnahmen), eine jährliche Wertentwicklung von 2,40 Prozent. Unberücksichtigt bleiben eventuelle Mietausfälle oder sonstiger zeitlicher Aufwand.